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抽了一口烟,苏易说:“马总,这个项目在停工前的产值是一千七百万,这还没有包括已经支付的50%的土地转让款三百七十五万。”
苏易说到这里,不在说话也不再看马达,眼睛看着自己手中的冬虫夏草。
“工程产值需要审核,而且,土地转让款没有按合同支付,如果补的话,会有滞纳金。
而且,你应该知道,我们企业做的是工业地产,也就是说,我们接这个项目不是自用,而是出租或者出售。
这就存在市场风险。
如果在我们建好后,工业地产的市场发生变化,那我就存在亏损。
所以,在接手这个项目前,我们必须考虑可能遇到的风险和一些不可预见的风险。
方助理,你把我们对项目的尽调和风评情况介绍一下。”
马达说完,也看着手里的冬虫夏草。
“苏总,从项目目前的情况看,主要存在三个比较严重的风险。
第一,你的企业现在涉及七个诉讼,而且都是败诉。
项目目前已经被法院冻结。
如果我们接手,需要和法院协商,而且,转让金会直接转到法院执行局的账号。
第二,项目已经停工三年,已建成部分在这三年中,肯定会出现损毁现象。
虽然我们还没到现场考察,但根据我们的经验,停工项目的损毁率不会低于25%,也就是说,最低会有425万的损失。
而这还是最好的估计,如果损毁超过50%,项目目前的产值就只有850万。
而我们如果再次进场,损毁部分的修复成本,将远大于从前的预算成本,因为有些部分,即使没有损毁,也可能因其他损毁部分而拆除重建。
第三,工业地产的市场,已经开始走低。
榕市这几年大力发开工业区,但招商情况却并不理想,处于供大于求的情况。
如果我们建成后,压在手里,那时间成本必须计算。
按苏总你的预算四千万,那一年的资金利息就是按银行贷款目前8%的平均年利率,一年就是320万。
这还没有算如果民间借贷的高利息。”
方助理说到这里,停了一下,先看了看马达,见马达脸上有认可的神情,然后又看了一下苏易,苏易表现倒比较平静。
于是又接着说:“我们公司如果从在这个项目并购中的盈利模式来说,首先要控制的就是购入成本要低于后期风险。
也就是说,即使不能全部消除后期风险,也要尽量把风险控制到最低值。
我们这个报价,已经是很有诚意的报价了。
看苏总是否能接受这个报价,如果接受的话,我们接下来就继续推进项目的落地。”
方助理说完后,端起茶杯喝了一口茶。
见方助理说完,苏易说:“非常感谢马总和贵公司的诚意。
我会尽量考虑贵公司的利益。
但,今天,我暂时不能明确表态。
希望马总能给我一点时间,我再仔细核算后给您答复。”
“那我们等老苏你考虑好后再商量。”
马达说完站起来,他还想争取今天能够见上领导一面。
今天他很满意方助理的表现。
分析很到位,很有说服力。
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